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明、後年股價一舉衝高可能性大
冠德手擁優質、賺錢資產
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在不虧損的假設前提下,營建業者所持有的不動產才有評估的價值。就這樣的觀點來看,冠德的投資價值顯然被低估。
營建業一向被投資市場視為土地加工業者,當房地產景氣好的時候,荷包賺得滿滿的,但等到房地產景氣衰退,就準備度小月;要是不景氣的時間拖長,部分財務壓力較大的業者,更會因此而陷入經營困境,拖累股價。而冠德(2520)是少數有機會擺脫這樣宿命的業者,主因,其手中持有許多待價而估的資產。
在營建業之中,冠德近幾年的獲利表現並不算太耀眼,但卻是少數多角化有成的營建業者。現階段,冠德持股八四.○二%的環球購物中心,以及五一%的冠誠生活(經營板橋車站商場),皆能穩定貢獻獲利。
環球購物中心價值不斐
根據財報資料顯示,環球購物中心獲利貢獻金額從二○○九年的○.八億元,一路攀升至二○一一年的一.八三億元,短短二年,獲利就呈現倍增局面。而儘管今年零售業景氣不佳,環球購物中心上半年還是貢獻近○.七億元的獲利。持平看待,靠著環球購物中心的獲利貢獻,冠德房地產方面的推案狀況應可維持正常。
事實上,在百貨餐飲業摸索出經營訣竅之後,冠德將持續在屏東、新竹及左營開設新的賣場、商場,同時,環球購物中心也正在評估赴中國投資的可行性。樂觀看待,冠德百貨相關事業對其獲利的貢獻度,應有機會進一步提升。
當環球購物中心營收、獲利達到一定規模之後,冠德將規劃讓其上市,未來將有可觀的潛在投資收益貢獻,此舉對冠德股價應有正面幫助。然而,在環球購物中心上市櫃之前,中和環球購物中心所擁有的自家大樓,對冠德而言就是極有價值的資產。
若依租金回報率或附近土地及房屋市價估算,總樓地板面積達四.二萬坪的中和環球購物中心,目前的市場價值應有八○~一○○億元的水準,以冠德四九.三三億元的股本,若依持股比例計算,對冠德每股淨值的貢獻度接近一三.六元。
評價模式向國賓看齊
除中和環球購物中心,冠德在信義計畫區興雅住宅區所擁有的一七○○多坪土地,若依照欣陸控股(3703)旗下的大陸建設,在七月以每坪八二三萬元的價格買下信義計畫區B7土地,打個七、八折計算,這塊土地的潛在價值也有九八~一一二億元之間的水準,對冠德每股淨值的貢獻度高達一九.八七~二二.七元。
飯店光觀類股的國賓(2704)、六福(2705)這幾年獲利表現雖然普普通通,但因為旗下飯店的土地資產重估價值不斐,造成本益比及股價淨值比經常維持高檔。回過頭來看,冠德旗下的百貨相關事業若達一定規模,未來評價模式或許會像國賓等看齊。
若暫不考慮其他土地,純以中和環球購物中心及信義計畫區興雅住宅區土地的價值計算,冠德的每股淨資產價值(NAV)就有三三.四七~三六.三元水準,與目前二○元左右的股價還有一段很大的距離。未來,兩者之間的差距,可望逐漸縮小。
依據元富及元大投顧等法人的研究報告資料顯示,冠德目前手上及未來可能推案的地點,大多集中在新北市三重、新莊、林口、中和,以及台北市中正區、中山區、文山區及信義區等精華地段,時間拉長之後,建案去化應不成問題。預期今、明兩年,冠德每股純益(EPS)維持在二元以上的可能性極高,配發現金股息的能力可望維持。
法人評估,二○一四年將是冠德建案入帳的高峰期,屆時,每股純益可能一舉衝高至八、九元的水準。以長線的觀點來看,冠德股價除了將逐漸反應其所持有不動產資價值,受到獲利大幅躍升激勵,明年或後年股價一舉衝高的機會也很大,季線附近應該值得投資人逢低布局。