在不虧損的假設前提下，營建業者所持有的不動產才有評估的價值。就這樣的觀點來看，冠德的投資價值顯然被低估。

營建業一向被投資市場視為土地加工業者，當房地產景氣好的時候，荷包賺得滿滿的，但等到房地產景氣衰退，就準備度小月；要是不景氣的時間拖長，部分財務壓力較大的業者，更會因此而陷入經營困境，拖累股價。而冠德（2520）是少數有機會擺脫這樣宿命的業者，主因，其手中持有許多待價而估的資產。

在營建業之中，冠德近幾年的獲利表現並不算太耀眼，但卻是少數多角化有成的營建業者。現階段，冠德持股八四．○二％的環球購物中心，以及五一％的冠誠生活(經營板橋車站商場)，皆能穩定貢獻獲利。

環球購物中心價值不斐

根據財報資料顯示，環球購物中心獲利貢獻金額從二○○九年的○．八億元，一路攀升至二○一一年的一．八三億元，短短二年，獲利就呈現倍增局面。而儘管今年零售業景氣不佳，環球購物中心上半年還是貢獻近○．七億元的獲利。持平看待，靠著環球購物中心的獲利貢獻，冠德房地產方面的推案狀況應可維持正常。

事實上，在百貨餐飲業摸索出經營訣竅之後，冠德將持續在屏東、新竹及左營開設新的賣場、商場，同時，環球購物中心也正在評估赴中國投資的可行性。樂觀看待，冠德百貨相關事業對其獲利的貢獻度，應有機會進一步提升。

當環球購物中心營收、獲利達到一定規模之後，冠德將規劃讓其上市，未來將有可觀的潛在投資收益貢獻，此舉對冠德股價應有正面幫助。然而，在環球購物中心上市櫃之前，中和環球購物中心所擁有的自家大樓，對冠德而言就是極有價值的資產。

若依租金回報率或附近土地及房屋市價估算，總樓地板面積達四．二萬坪的中和環球購物中心，目前的市場價值應有八○～一○○億元的水準，以冠德四九．三三億元的股本，若依持股比例計算，對冠德每股淨值的貢獻度接近一三．六元。

評價模式向國賓看齊

除中和環球購物中心，冠德在信義計畫區興雅住宅區所擁有的一七○○多坪土地，若依照欣陸控股（3703）旗下的大陸建設，在七月以每坪八二三萬元的價格買下信義計畫區Ｂ７土地，打個七、八折計算，這塊土地的潛在價值也有九八～一一二億元之間的水準，對冠德每股淨值的貢獻度高達一九．八七～二二．七元。

飯店光觀類股的國賓（2704）、六福（2705）這幾年獲利表現雖然普普通通，但因為旗下飯店的土地資產重估價值不斐，造成本益比及股價淨值比經常維持高檔。回過頭來看，冠德旗下的百貨相關事業若達一定規模，未來評價模式或許會像國賓等看齊。

若暫不考慮其他土地，純以中和環球購物中心及信義計畫區興雅住宅區土地的價值計算，冠德的每股淨資產價值(ＮＡＶ)就有三三．四七～三六．三元水準，與目前二○元左右的股價還有一段很大的距離。未來，兩者之間的差距，可望逐漸縮小。

依據元富及元大投顧等法人的研究報告資料顯示，冠德目前手上及未來可能推案的地點，大多集中在新北市三重、新莊、林口、中和，以及台北市中正區、中山區、文山區及信義區等精華地段，時間拉長之後，建案去化應不成問題。預期今、明兩年，冠德每股純益(ＥＰＳ)維持在二元以上的可能性極高，配發現金股息的能力可望維持。

法人評估，二○一四年將是冠德建案入帳的高峰期，屆時，每股純益可能一舉衝高至八、九元的水準。以長線的觀點來看，冠德股價除了將逐漸反應其所持有不動產資價值，受到獲利大幅躍升激勵，明年或後年股價一舉衝高的機會也很大，季線附近應該值得投資人逢低布局。