當北京房市調控政策來到史上最嚴水準，多數居民卻對政策效果感到悲觀；因為一再升級的調控政策，只能證明先前的調控都失效。

繼去年的「九三○房市調控」之後，三月十七日北京再度出台房地產限購措施，被稱為「三一七北京新政」。新政對於去年九月的調控政策進行升級，而且號稱史上最嚴，據說新政一出，不少人在一夜之間便失去買房資格。

三一七新政

三一七新政主要是將原先的限購限貸標準再提高，除了本市戶籍限購兩套、非本市戶籍限購一套，更嚴格之處是「二提一降」，即提高首套房認定標準、提高二套房首付比例、降低最高貸款期限。

新一輪限購限貸措施，主要是差別化信貸政策再升級，作法則是「認房又認貸」，也就是貸款買房時，只要是借款人名下有房或有房貸紀錄，都將被界定為二套房。所謂認貸是只認銀行紀錄，而且不分地區，只要在全國範圍內「有過」房貸紀錄都算二套房，適用新的首付款（頭期款）比例計算。換句話說，名下無房，也沒有任何貸款紀錄，才被認定為首套房。

將房貸記錄納入首套房認定標準，是對購房資格的從嚴認定。一般民眾如果想要貸款換房（先賣後買），成本也將大幅提高，因為購買二套房的最低首付比例比之前提高十％，也是目前一線城市中最高的，而房貸最長期限降至二五年，也首次出現在政策文件上。

此次北京房市的調控力度大於預期，主要原因還是房價上漲過快。今年二、三月北京部分地區房價重拾漲勢，漲幅甚至高於去年八、九月，而在此之前的「九三○調控」，同為熱點城市的上海和深圳都實施「認房又認貸」，北京則是相對寬鬆，實施「認房不認貸」，結果是今年以來上海、深圳房市明顯降溫，北京房價繼續漲。

顯然房市政策的觀察指標還是房價，一旦漲幅過大，調控政策必須不斷加碼。在三一七新政之後，二十六日晚間，北京發布緊急公告，全面叫停「商改住」，也就是對商辦改為住宅的產品進行限購，同時商辦不得再擅自改為居住用途，在建在售的商辦不得賣給個人。

嚴打商住房

嚴格限制「商改住」，是因為過去幾年「商住房」的需求被創造出來。許多開發商以不限購的商改住產品進行促銷，而不少民眾也以購房門檻較低的商住房作為首套房。但限購政策一出，此類產品無論是投資或自住需求都將不復存在，轉手也變得困難。

北京嚴打商住房，無疑是調控政策又一記重拳，房地產行業頓時瀰漫悲觀氣氛。不少業內人士認為，這項政策殺傷力十足，影響性全面，幾乎斷絕了在北京炒房的各種可能性，預估房市交易量可能因此下滑五成以上，價格起碼要跌三成以上。

從去年的九三○調控，到近期的三一七新政、嚴打商住房，看得出北京當局為了抑制房市過熱，將調控政策一再升級，但是到底管不管得住房價，市場上一直存在著兩種極端看法：一種是房市終將泡沫，另一種認為價格很難跌下來。

對此，多數北京居民或許更傾向於後者。以北京的環狀城市規劃和人口結構來看，短期內要見到房價大跌確實不容易，因為住在幾環，始終是衡量生活水準的重要指標。至少在多數居民看來，買一棟五環內的房子，不必再忍受過長的通勤時間和永遠打結的交通，才是他們心裡真正嚮往的事。

近日北京當局甚至出台一項新規定，嚴格限制家庭藉由假離婚，甚至多次假離婚，來取得首套購房資格，可以想見一般民眾購房的熱情。購房過於熱情，導致房市政策無法放鬆，然而多數人卻對調控政策的效果感到悲觀。

當北京的房市調控已經來到史上最嚴水準，能不能真正管住房價，仍然是個大問號。