根據中國國家統計局公布，今年首八月境內的商品房銷售面積為十．二五億平方米，按年增長四％。期內，商品房銷售額八．九四兆人民幣(下同)，增長十四．五％，增速較首七月增○．一％。而累計今年首八月，主要地區普遍已完成全年銷售目標的逾六○％。樓價方面，內地八月份一、二、三線城市商品住宅銷售價格繼續穩中有漲，雖然各地繼續堅持因地制宜、因城施策，但於八月份四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲○．三％ ，漲幅比七月提高○．一％，而同比看，亦升○．九％。

事實上，在中美貿易關係趨緊張下，內地房地產市場成為中國經濟的主要支柱。今年首八月全國房地產開發投資為七．六五兆元，同比增長十．一％。而國內首八月的房地產開發企業土地購置面積亦同比升十五．六％，增速持續加快。另外，八月份的房地產開發景氣指數亦由創年內新高，反映中國的房地產環境仍較樂觀。而受惠市場氣氛帶動，庫存亦持續改善，八月底中國商品房待售面積五．三八億平方米，比七月底減少五五五萬平方米，年內累計則減少近五千萬平方米。

內地房產將面臨更多挑戰

內地房地產將面臨較多不明朗因素。早前有消息指中央認為貨幣化安置為推高房地產價格的元凶之一，同時在操作層面上，棚改貨幣化亦是造成地方債務問題的原因之一，故料未來貨幣化安置的比例會受到一定的限制。

事實上，內地近年推行貨幣棚改，其方式是，人行通過抵押補充貸款(ＰＳＬ)，為國家開發銀行提供低息、長期貸款；然後國開行貸款給各地政府，用來購買棚戶區破舊的住房，換取其下土地。隨著棚戶區隨後被拆除，拿到貨幣補償的棚戶區居民便可去購買庫存的商品房。此舉不但可解決部分三、四線城市的供應過剩問題，亦可幫助舊區重建，為內房近年的銷售表現提供強大支持。根據市場數據，二○一六、一七年貨幣化安置面積占全國住宅銷售面積近兩成，故若棚改政策方向轉變，將為內房銷售帶來較大的負面影響。

與此同時，市場有消息傳出房地產稅法草案將於今年十二月初審，或二一年在部分城市開始徵收，試點包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市。事實上，中國房產稅的試點起始於一一年，重慶、上海成為首批開徵房產稅的城市。推行房產稅的目標是通過對「持有」的房產進行徵稅，增加持有多套房的成本，來降低投資型購房需求。若房地產稅落實推行，將增添行業的政策風險。

內房流動性趨緊及融資成本上升亦不利內房盈利。早前有消息指中央將規範房地產企業境外發債資金投向，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。由於監管環境收緊，將增加未來的融資難度，加上人民幣走弱及環球利息成本趨升等，高負債內房將面臨較大壓力。

根據評級機構穆迪數據，其涵蓋發展商中，於未來十二個月共有約四二○億美元境內債及一九○億美元離岸債到期或被贖回。另外，據彭博統計數據，八○多家中港上市房地產公司今年上半年現金對短期債務比率平均為一三三％，較去年同期的二九七％低，但較一五年中期的約一○○％稍高，當中有近二五％的開發商期內現金短債比甚至低於五○％，反映內房整體還債能力為三年以來最弱。由於內房未來需要應付大量債務到期，加上在中央維持去槓桿的前提下，料融資環境將更趨困難，或增加內房的銷售及去庫存壓力，盈利能力具下行風險。

港澳大灣區更為近期內房積極的部署對象。由於大灣區項目的毛利能力較高，於區內具較多銷售資源的房企，包括：雅居樂(03383.HK)、中國奧園(03883.HK)、合景泰富(01813.HK)、世房(00813.HK)、龍光(03380.HK)及時代地產(01233.HK)等，業績表現有望跑贏同業。

港澳大灣區成必爭之地

個股方面，華潤置地(01109.HK)今年上半年的股東應占溢利增長九六．一％、至八八．五一億人民幣，表現優於同業平均，同時毛利率亦由去年同期的三五％提升至四八．一％，繼續處於業內的偏高水平。今年六月底，公司已銷售尚未結算的簽約額為二一六五．七億人民幣，隨著未來陸續入帳，將可支持未來業績表現。另外，管理層亦首次提及到城市重建項目，並冀於二○二○年貢獻銷售，由於大部分項目都位於深圳，具大灣區概念，有望成物業發展的另一增長黠。此外，公司亦繼續強化物業投資業務，目標於二○二○年，集團在營購物中心數目達四八個，長租公寓增四倍、至十萬戶；康養業務管理床位增一．六八倍、至一．五萬張；物業管理面積增一．八倍、至二億方米，物業租金收入提升至一○○億元，有助提供更穩定現金流及收入增長。

中國奧園今年首八月的合同銷售金額為五三一．六億人民幣，按年升一四五％，並完成全年銷售目標的七二．八二％，高於同業平均。由於公司積極布局大灣區發展，於區內亦擁有五五個項目，貨值金額接近一○五○億元，占可銷售資源的逾三○％，有助捕捉大灣區發展機遇。另外，重建項目亦為有望為公司補充土儲的另一渠道，目前公司其有十五個重建項目，總銷售貨值近一二九○億元，料可支持未來銷售表現。另外，公司除積極布局文化旅遊、健康養生、電商貿易外，亦正建議分拆旗下的物業管理業務上市，有助釋放其估值。(筆者為證監會持牌人士，並未持有上述股份)

(本專欄由鄺民彬、陳至勇、黃齊元、李孟洲輪流執筆)