台灣錢再度淹腳目？台商資金今年大筆返鄉購地，外商也積極進駐台灣設辦公室及研究中心，造成商辦及工業區土地搶購潮，間接也吹起漲價風潮，如同去年台股流行的電子漲價概念股一樣，這次則激勵營建及資產股價值提升，相關股漲勢不快卻是漲不停，值得注意。

川普發動美中貿易戰，強迫外商撤離中國，否則既得面對輸美貨品關稅提高，將近一年多時間，的確造成廠商生產板塊移動，東南亞泰國、越南以及台灣成為外移最佳目的地，加上台灣政策上鼓勵資金回流設廠，引導台商回流預計今年將超過七千億元，造成台灣工業區土地價值上升三至五成；另一方面，外資如高通、谷歌、應材、亞馬遜等一線大廠也搶進台灣，辦公室需求掀起一波高潮，而台灣租金較香港、上海、北京等亞洲一線城市租金低，供需原則刺激租金價格調升，市場也正出現搶買商辦大樓風潮，從台北吹向台中。

工業區、商辦大樓供不應求，連帶資產價格也被拉抬，許久未見的增值現象正在顯現中，部分上市櫃公司也趁機出售土地廠房，例如中電（1611）、達新（1315）、南港（2101）、定穎（6251）…等，對於每股貢獻通常以二、三元起跳，股價也會推升，對於有資產、低負債公司相當有利。所以說這次大量資金返台加上壽險公司也加入搶地行列，對於營建、資產、營造相對有利！

北市辦公室租金創新高

在台商及外商搶進下，商用不動產市場發燙，根據外商不動產顧問公司最新統計，以指標台北市辦公市場平均空置率，第三季續降至三％，創下三○年來新低點；至於辦公租金水準已創下十八年新高，每坪月租近二千八百元、年增五％，為近六年來漲幅最大。市場專業機構展望二○二○年走勢，預期商用不動產市場會更熱絡。台北市辦公室未來三年內無大量供給，但面對企業強烈承租需求，紛紛積極搶進。

目前北市平均租金已有感上漲，信義計畫區頂級商辦更出現續約漲一成傳聞，這樣的租金漲幅可能持續，由於未來三至五年內，辦公室雖預計有九．二萬坪將釋出，但扣除自用後只剩四萬坪可能對外招租，難緩解當前大量需求。按照每年去化兩萬坪左右估算，短期供需依舊失衡，明年辦公室租金漲幅可能突破五％。

這一波商用不動產成長動能，來自於辦公升級需求，估計商用不動產第三季成交額創五年最高達二五六億，前三季累計成交六九三億元，是一二年以來新高；至於土地市場，第三季在京華城成功標出下推升至七三二億元，累計前三季達一六二一億元刷新歷史新高。

再從指標中的指標信義計畫區來看，興建中的信義計畫區富邦A25辦公大樓最近開價每坪月租四千五百元以上；另外捷四宏盛國際金融中心目前只剩兩個樓層，出租率達九○％。而地標一○一及南山人壽大樓租金更高於此價格之上。國泰、富邦、新光三大大壽險公司，加上遠百（2903）及華新（1605）都在信義計畫區擁有大筆土地，將是商辦租金調漲大贏家。而國票金也幾乎買下整棟華固（2548）在大直即將完工的辦大樓，企業搶商辦正熱，也好到營建業。

資產價值提升

此外，搶地風潮也吹向台中，包括興富發（2524）、國建（2501）、國泰人壽都陸續在台中七期大買土地，價格較兩、三年前提高三至五成；而台中最具代表性建商聯鉅新完成的商辦大樓，也被中部大企業搶購。商辦的熱度真的遠超過豪宅，與工業區(基期較低)土地價格是這波資金潮受惠最高的雙箭頭。

商辦好，刺激原來在精華區擁有土地資產公司開發意願。最近為配合台北市政府推動「東區門戶計畫」，位處計畫軸心區域的國產（2504）台北廠，提出「南港企業總部暨周邊開發」都更案，前一個月獲北市府核定。該都更案基地占地約六千五百坪、建築基地面積約四千坪，將打造Ａ、Ｂ兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達二六層樓、開發總樓地板面積約六萬餘坪。國產集團負責興建完成後可分回部分商辦樓層，合計國產可分得約四．四萬坪商辦樓地板面積、以及約六七○個停車位。市場預估以國產可取得南港都更案四．四萬坪商辦，以每坪一百萬元，換算總價值高達四四○億元。開發利益至少百億元起跳，幾乎可貢獻國產一個股本獲利。

日前聯強國際與南港輪胎（2101）簽約，以每坪一百萬元天價取得商辦空間打造集團總部，該案住宅部分甚至喊出每坪上看一五○萬元，炒熱南港房市。南港股價今年一直漲不停，轉眼間已站上五○元近八年來最高價格，今年預計漲幅超過五成。國產都更案一過，股價也大漲超過三成，連帶南港乃至全省工業區大地主台肥（1722）股價也完成填息站上五○元。

都會資產股大洋、達新起漲

其他擁有都會型資產者如大洋（1321）及台中的達新（1315），最近股價也都開始默默上漲，在這之前嘉泥（1103）股價更是在擁有台泥（1101）持股下，股價早就創下二○一一年以來新高。這些公司尤其股價低於淨值者像是高林（2906）、厚生（2107）、榮運（2607）都可密切注意。

至於工業區漲價部分，北部最大受惠者是新北及桃園。新北市府去年底就積極透過「台商服務專案窗口」及「用地媒合團隊」，搭配招商一條龍服務接軌中央資源，解決台商投資「五缺」問題。今年新北市至少促進一千億元投資金額，已有七百億元金額投資案落地新北。粗估新北市占台商回流總額超過四分之一。

此外，全台土地交易十大熱門行政區中，桃園市包括桃園、中壢、龜山、大園、觀音五個行政區均躋身前十名，桃園在這波全台購地熱潮中，由於地價較新便宜吸納最多搶買土地的廠商。此外，單就上半年全台各行政區實價登錄土地交易總金額排名中，台中市西屯區居冠，桃園市桃園區、中壢區分別居二、三名，此外，台中北屯區、南屯區均超過百億元。而低於百億元則以桃園大園區上半年土地交易金額達八八億元，主要反應了各界對於桃園航空城計畫看好。觀音區來自工業建廠需求仍處高檔，加上地價相對較低，上半土地交易金額達八○億元。不少上市工公司在大園、中壢、觀音工業區都擁有土地資產，如南染（1410）、耿鼎（1524）等都是受惠者。