隨著台商回流、外資買盤回補， 新台幣升值至近一年高點，土地資產相關概念， 再次成為市場目光焦點，包含都會型資產股、 東區門戶計畫與高土地庫存的營建股， 若成交量能放大，股價有機會搭上題材表態。

台股表現強於多數國際股市，加權指數已創下近三○年新高，各國央行紛紛降息，市場資金持續寬鬆，加上美中貿易戰帶動台商加速回流腳步，經濟部已通過一四七家台商回台投資、累計投資金額六一五八億元，新台幣升值至近一年高點的三○．五一五元兌換一美元，加上政策推波助瀾，台灣經濟前景正在翻轉。

回台投資不僅反應在加權指數的強勢格局，也使得工業地產市場持續維持多頭格局，除了實質需求外，政府祭出工業區立體化發展，容積獎勵相當誘人，最高可達法定容積的一．五倍，根據高力國際統計，去年工業地產成交總額達八一九億元，相較二○一四年時僅有低迷的四九四億元，成長幅度近六六％。

資產浪潮再次來襲

台商資金回流在今年隨著美中貿易戰衝擊又更為顯著，預估金額也不斷跟著上修。根據世邦魏理仕台灣分公司最新統計資料指出，今年前三季全台工業地產交易量共計為四九四．六億元，其中工業土地交易金額成交金額為一七五億元，較去年同期成長五八％，占整體工業地產市場總交易量約三五％。

而在買方類型方面，收購工業土地最積極的是本土建商，累計前三季已經砸下一○九億元，占前三季工業土地總交易六二％，改寫近十年同期新高，且平均地價已是連續五年成長，上半年平均價格為每坪十二．八七萬元、年增率為四．六％，其中中部工業區地價成長五．二％為最高，北部以四．七％次之。

工業土地前三季主要成交區域集中在北北桃，成交額約占全台工業地成交總額的八成，除了工業土地外，工業廠房、廠辦也是工業地產市場的熱門商品，前三季廠房與廠辦交易金額為三一九．六億元，較過去十年同期平均高出將近三成，主要受惠電子業為首的廠商擴產需求，加上部分企業購買營運辦公室。

上市櫃公司處分資產，為短期股價帶來激情，尤以低價股更明顯，例如中電（1611）出售桃園龜山廠予英業達（2356），處分利益九．三億元帶動股價重返票面，定穎（6251）出售桃園廠予東煒建設，處分利益三億元，今年漲幅將近一倍，國產（2504）處分福建水泥廠，利益一五七八萬美元，波段漲幅八成。

約三○年前，台股曾寫下輝煌的一二六八二點，雖然還原權值這數字早已打破，不過未還原的台股目前仍在一萬一千點上下。當時主流除了金融股外，資產股也同樣活躍，台火（9902）的一四二○元、華園飯店（2702）的一○七五元，營建的國建（2501）、國產（2504）與太設（2506）都漲到一八○元以上。

三○年後的現在，金融與資產股股價多數僅剩天價零頭，原先少有人懂的科技股接棒，包含台積電（2330）、鴻海（2317）、大立光（3008）等，就連不投資的人也能略懂，一代新人換舊人，然而前浪就真的只能死在沙灘上？土地與資產價值其實一直都在，但是必須透過開發、處分等模式，才真能看到效益。

台灣房地場市場價格居高不下，年輕人買不起房，這從來都不是新聞，不過擁有大片土地的資產股，股價卻未能跟上腳步，除了旗下土地資產開發進度緩慢外，本業獲利偏低或是不穩定，是股價不易東山再起主要原因。不過若是營運能夠有持穩以上表現，搭配穩定的股利政策，則當資產展現價值，股價更將翻轉。

南港領軍 都會資產價值再現

今年資產股領頭羊當屬南港（2101），本業近年朝高值化發展已見初步成效，前三季稅前盈餘十一．九億元，較去年同期成長二七四％，但這並非股價從二二．六元，一路攀升至五九．四元的最大因素，超過二○年打造南港舊廠「世界明珠」開發案，將帶來可觀的潛在開發利益，才是真正帶動股價最大推手！

同屬橡膠輪胎產業的泰豐（2102），已是連續八季虧損，不過二○一七年中壢廠大火過後，桃園市政府不支持輪胎廠原地重建，反而成為開發活化資產的機會。而主要資產位於桃園的榮運（2607），二．八萬坪大園物流產物園區開發案預計二○二一年完工，然鄰近經國特區達七．五萬坪土地，則仍未有開發時間表。

老牌家電大廠聲寶（1604），同樣也持續活化旗下資產，上半年獲利創下近十一年來新高、ＥＰＳ一．六二元，主要為處分台中潭子倉庫土地利益三．六二億元，以及認列瑞智投資收益一．二一億元，而接下來土城廠近四○○○坪土地規劃興建三棟大樓，預計今年底、明年初動工，目標於二○二一年開始銷售。

此外，林口廠連同物流倉庫共計四．五萬坪，將結合亞泥（1102）等四家公司申請共五萬坪山坡地解編以利開發，聲寶持有近九成，明後年開始規劃開發為高科技園區。而原先的倉庫與宿舍土地合計約七四○○坪，傾向將以素地方式直接出售，已與買方展開洽談，預估倉庫與宿舍處分金額將超過二○億元。

六福、遠雄港轉機乍現

飯店股的六福（2705），體質已逐步改善，除了擺脫六福皇宮的虧損包袱外，位於南港的萬怡酒店前三季住房營收年增一成，平均住房率七成，若逢展覽時更可高達九成，第四季將有機會朝轉盈之路前進，六福村除了持續深耕親子客群，也將重心朝年輕族群與樂齡商機發展，全年入園將朝一六○萬人次邁進。

近日六福股價大漲，重點在於六福客棧五月已取得台北市政府核准通過，為北市危老重建計畫第二案，獲得建築基地一．一五倍原建築容積，加上一○％時程容積獎勵，將興建規模總樓地板面積逾六○○○坪、二○層樓以上商用大樓。月底將因彌補虧損減資四五％暫停交易，減資後股本為十八．六五億元。

遠雄港（5607）轉型投控公司後，旗下兩家公司分別從事自由貿易港區與物流相關業務，其中自由貿易港區提供「境內關外」優惠，吸引國際科技、物流大廠進駐，加上美中貿易戰後台商回流，因應一期廠房已趨飽和狀況，今年投資五八億元擴建廠辦大樓，第二期四棟共五．七萬坪，預計二○二一年完工。

由於遠雄港業務具有特殊性，客戶承租多採取長約，是不折不扣的包租公，也使得營運波動幅度相對較低，持有航空城土地一．四六萬坪，每股淨值二二．九七元。上半年ＥＰＳ○．七一元，而八月底因與近鐵通運公司訴訟和解，近鐵一次性支付積欠租金約四．八九億元，帶動營收、獲利同步爆發。