台灣資產價格長期持穩向上，老牌資產股縱然本業表現不一定穩健， 不過若能夠有效率活化手中資產， 將帶來龐大獲利與現金流，利於公司未來發展。

僅有二三○○萬人口、土地三．六萬平方公里的台灣，已是世界第二一大經濟體，美國財經月刊全球金融以購買力評價(ＰＰＰ)評比，台灣名列全球最富國第十四名，安聯集團以人均金融資產淨值排序，台灣位居全球最富有國家第五名，達十四．一六萬歐元(約四九三萬台幣)，瑞銀集團全球財富報告指出，台灣資產總值約占全球總財富一．二％，與擁有十四億人口的印度差不多，且準富裕層約有九六○萬人，每十個人就有四個人符合定義，林林總總的報告都顯示同一件事情，台灣人真的很有錢。

台灣房價持續上漲

根據主計處最新資料顯示，二○二一年台灣前二○％家庭財富為五一三三萬元，相較最後二○％家庭的七七萬元，差距達六六．九倍，平均數為一六三八萬元、中位數落在八九四萬元，另也公布每人平均資產減去負債的淨值，自一七年的五三九萬至二二年增加至六八八萬元，增加項目以房地產占比最高，其次為有價證券、人壽保險準備與退休金準備項目。

一九八九年無殼蝸牛運動至今已超過三十五年，縱然薪資所得停滯、空屋太多、地緣政治等眾多因素，買不起房理由成千上萬，不過房價就是不易大跌。根據內政部不動產資訊平台資料，二三年第四季全國房價所得比為九．九七倍，其中台北市十五．七一倍、新北市十三．○九倍與台中市十一．七四倍為前三高，另外包含台南市、高雄市、新竹縣、宜蘭縣、彰化縣與南投縣都超過九倍。

數值看來還好，但是魔鬼總藏在細節裡，把蛋黃、蛋白、蛋殼放在一起計算並不精準。房價持續攀高，除了台灣人很有錢之外，從另外一個角度來看，內政部統計處數據顯示，二三年三月底全國八二一．二萬住宅，單獨持有住宅之所有權人計五八三．九六萬人，其中七五三．七四萬宅、九一．七九％為單獨持有，自然人持有七○七．三五萬宅、九三．八五％。

台灣住宅自有率達八四．七％，較美國六五．八％、英國六五．二％、法國六四．一％、日本六一．二％、德國五一．一％，都明顯高出一大截，真的希望台灣房價大幅下跌基本上是少數，房價走跌通常都是經濟出了問題，且還將會有連鎖反應、甚至通縮，加上政策採打炒不打房、長年低利率等因素，今年第一季包含政大永慶、信義、清華安富及內政部住宅價格等，四大房價指數的最新數據，均寫下歷史新高。

士紙開發利益上看五百億

房產的源頭是土地，台灣地小人稠，且受限於地形，九成人口居住在十七．五％的土地上，且高達五成人口在一．六％的土地面積上生活著，企業回流帶動土地需求快速增加，Made in Taiwan與Made in China價格絕對不會一樣，然而台灣土地價格較其他如東南亞等國相對較高，設廠成本也較高，不過以台灣資產的特性，若無意外具高機率上漲，未必不划算。

上市櫃的資產股，其中多數因持有時間長、購置成本相對低廉，因此若能透過資產活化，不論處分、出租、開發等各種方式，都能夠帶來龐大商機，甚至單就素地只要資產重估，淨值也有機會出現跳增，然而當中有不少公司，本業獲利表現並不穩定，甚至長年虧損、股利政策有一搭沒一搭，股價淨值比相對偏低，題材性為重。

占地九○公頃的北投士林科技園區(北士科)，被譽為台北市最後一塊寶地，市場第一個聯想到的就是老牌的士林三寶，新紡（1419）、士電（1503）與士紙（1903），坐擁士林精華地段，土地方正、面積大、交通便利，開發價值極高。目前開發計畫最具體的是士紙，在士林擁有一．三萬坪土地，在全台灣則是擁有超過九萬坪土地資產，主要由子公司陽光士林開發負責資產管理。

士紙在士林有三塊土地，最重要的是位於福德路三一號的舊廠，占地近一．三萬坪，扣除二○％捐地，規劃二．五萬建坪的住宅區、六○○○～九○○○建坪的商場、一．八四萬坪的商辦與一．一八萬坪的五星級品牌旅館，除了住宅全數銷售外，其餘將由士紙持有，若按市場行情推估，開發利益將上看四○○～五○○億元。

另外兩塊開發案，皆為興建旅館，並已與國外飯店品牌洽談，五號倉庫都更成約一二○房間數精品旅館，預計明年就會對外營運，福德路十八號的自有土地，則規劃為七一房間數的商務旅館，若加上原有的珮柏旅館，未來總計共有約五○○房間數，將可長期穩定貢獻士紙營收。此外，桃園永安廠約三．七萬坪，租予永豐餘（1907）及大型物流業者。士紙營運基本虧損，近三年主要因持有萬海（2615）超過三．七萬張而有獲利，但已多年未配發股息，持續活化資產將是最重要的課題。

國化積極處分高雄舊廠

南港（2101）最受到矚目的是世界明珠開發案，目前正在申請使用執照，建案基地位於南港路二段，基地面積達九四五三．七五坪，共計六棟住宅與二棟辦公大樓，其中，住宅銷售率已達七成，預計二五年六月完工入帳，商辦其中一棟已售一一五億元，預計今年六月完工入帳，另一棟總銷金額一六○億元，今年將展開銷售。

另外，南港二一年拿下泰豐（2102）經營權，而泰豐最受矚目的也同樣也是資產活化，尤其是地點極佳的中壢舊廠，可概分為兩塊土地，一為榮誠開發與福誠開發持有的自辦重劃區，扣除捐地約二．六九萬坪，去年出售四二七三坪、每坪五○．○八萬元，總交易金額二一．四八億元予百峰建設，另一子公司泰鑫則持有工商綜合區土地一．七二萬坪，重劃後住宅可回分面積約一萬二五八七坪。從已出售金額回推，若全數出售將有超過一七五億元的處分利益。

國化（1713）本業乏善可陳，不過轉投資貢獻豐厚獲利，近四年獲利與配息連年走升，主要來自持有將近三成股權的高科技廠房廠務工程和淞(6826)，另外一個重點在於高雄舊廠，占地面積約五○○○坪，為5G AIot新創園區核心地段，每坪開價近一○○萬元，雖然去年至今已兩度流標，不過公司企圖心強烈，可持續追蹤後續狀況。